근저당 설정이란 설정 말소 방법 및 비용 총정리

안녕하세요, 여러분! 부동산을 거래하거나 대출을 받다 보면 ‘근저당’이라는 단어를 자주 접하게 되죠. 저도 집을 알아볼 때 등기부등본에서 근저당이 뭔지 궁금했던 적이 있어요. 이번 글에서는 "근저당 설정이란" 무엇인지 대해 2025년 기준으로 꼼꼼히 정리해볼게요. 부동산 초보자부터 매매를 준비하는 분들까지 유용한 정보가 되길 바랍니다!

 

근저당 설정이란 설정 말소 방법 및 비용 총정리

 

 

 

목차

 

 

 

1. 근저당 설정이란 무엇인가요?

근저당(근저당권)은 부동산을 담보로 계속적인 거래에서 발생하는 불특정 다수 채권을 일정 한도(채권최고액)까지 담보하기 위해 설정하는 저당권이에요. 「민법」 제357조에 따르면, 채무의 확정은 장래에 보류되며, 이자 등 부대 채권도 포함됩니다. 예를 들어, 은행에서 1억 원을 대출받아 집에 근저당을 설정하면, 채권최고액(보통 대출액의 120~130%)까지 담보로 잡힙니다. 2025년 기준으로 근저당은 주택담보대출이나 사업 자금 대출 시 흔히 활용되죠.

 

일반 저당권과 달리 채무액이 변동할 수 있다는 점이 독특하네요.

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 근저당 설정 방법과 비용

근저당 설정은 대출 시 채권자와 채무자 간 계약으로 시작돼요. 2025년 기준으로 설정 과정과 비용을 아래에 정리했습니다.

 

설정 방법

• 계약 체결: 채권자(은행 등)와 근저당권 설정 계약을 맺고, 채권최고액·채무자·부동산 정보를 명시.
• 등기 신청: 관할 등기소에 근저당권 설정 등기 신청서와 서류 제출(등기필증, 인감증명서 등).
• 등기 완료: 등기부등본에 근저당권이 기록되며 설정 완료.

 

비용

항목	내용
등록면허세	채권최고액의 0.4% (지방교육세 20% 포함)
국민주택채권 매입	채권최고액의 0.1~0.2% (금액별 차등)
등기 수수료	약 1만 5천 원
법무사 수수료	10만~20만 원 (선택 시)

 

예: 1억 원 대출(최고액 1.2억 원) 시 약 70만 원 내외 비용 발생. 은행이 설정 비용을 부담하는 경우가 많지만, 일부는 채무자가 분담할 수도 있어요.

 

 

 

 

근저당 설정이란 설정 말소 방법 및 비용 총정리

 

3. 근저당 말소 방법

근저당 말소는 대출 상환 후 부동산 등기에서 근저당권을 삭제하는 과정이에요. 2025년 기준으로 셀프와 대행 두 가지 방법을 정리했습니다.

 

셀프 말소

1. 서류 준비: 은행에서 등기필증(또는 필정보), 해지증서, 위임장 수령.
2. 등록면허세 납부: 관할 구청에서 7,200원(6,000원+지방교육세 1,200원) 납부.
3. 등기소 방문: 신청서 작성 후 등기수수료 2,000~3,000원 납부 및 제출.
4. 확인: 1~2일 후 등기부등본으로 말소 여부 확인.

 

대행 말소

• 은행 대행: 은행에 요청 시 약 5만 원 내외로 처리.
• 법무사 대행: 법무사에 위임 시 10만~15만 원 추가 비용.

 

셀프는 시간이 걸리지만 저렴하고, 대행은 편리함이 장점이네요.

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 근저당 말소 비용

근저당 말소 비용은 방법에 따라 달라져요. 2025년 기준으로 표로 정리했습니다.

 

방법	비용
셀프 말소	9,200~10,200원 (등록면허세 7,200원 + 등기수수료 2,000~3,000원)
은행 대행	약 5만 원
법무사 대행	10만~15만 원 (대행료 포함)

 

말소는 대출 상환 후 필수가 아니지만, 매매 시 등기부등본을 깨끗하게 정리하려면 꼭 해야 해요.

 

 

 

 

5. 활용 팁과 주의점

근저당 설정과 말소를 효율적으로 관리하려면 다음 팁과 주의사항을 참고하세요.

• 팁: 대출 시 채권최고액을 적정 수준으로 설정, 말소는 매매 전 미리 준비해 신용도 유지.
• 주의점: 말소 없이 두면 추가 대출 가능성 있으니 매매 시 확인, 은행 서류 미비 시 공증서면 필요.
• 확인: 홈택스(www.hometax.go.kr)나 등기소에서 등기부등본 발급받아 상태 점검.

저는 등기 확인하며 미리 준비하는 게 중요하다는 걸 깨달았어요.

 

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여기까지 근저당의 뜻과 설정, 말소 방법, 비용을 총정리해봤어요. 저는 부동산 거래를 준비하며 근저당의 중요성을 새삼 느꼈는데, 여러분도 근저당 잘 이해해서 부동산 관리에 활용해보세요.

 

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