양도세 장기보유특별공제 개념 1주택 다주택자 조건 정리

안녕하세요, 여러분! 부동산을 오래 보유하면 세금 혜택을 받을 수 있다는 ‘장기보유특별공제’에 대해 들어보셨을 텐데요. 저도 집을 정리하면서 “양도세 좀 줄일 방법 없나?” 하며 알아본 적이 있어요. 이번 글에서는 "양도세 장기보유특별공제"에 대해 2025년 기준으로 꼼꼼히 정리해볼게요. 부동산 양도 계획이 있는 분들께 유용한 정보가 되길 바랍니다!

 

양도세 장기보유특별공제 개념 1주택 다주택자 조건 정리

 

 

 

목차

 

 

 

1. 장기보유특별공제란 무엇인가요?

장기보유특별공제(장특공제)는 부동산을 일정 기간 이상 보유했을 때 양도소득세를 계산하며 양도차익의 일부를 공제해주는 제도예요. 「소득세법」 제95조에 근거하며, 장기간 보유로 발생한 물가 상승분과 세 부담을 완화하려는 목적으로 도입됐습니다. 2025년 기준으로 주택, 토지 등 자산에 적용되며, 보유 기간과 주택 수(1주택/다주택)에 따라 공제율이 달라져요.

 

오래 들고 있을수록 세금 부담이 줄어든다는 점이 매력적이죠.

 

 

 

 

 

양도세 장기보유특별공제 개념 1주택 다주택자 조건 정리

 

2. 1주택자와 다주택자의 장기보유특별공제 개념

장기보유특별공제는 주택 수에 따라 적용 조건과 공제율이 달라집니다. 2025년 기준으로 1가구 1주택자와 다주택자의 기본 개념을 정리했어요.

 

구분	공제율	조건
1가구 1주택	최대 80% (보유·거주 각 40%)	3년 이상 보유 조정대상지역은 2년 거주
다주택자	최대 30% (보유 2%씩)	3년 이상 보유 2025년 5월 9일까지 중과 유예

 

1주택자: 보유 기간 1년당 4%, 거주 1년당 4%로 최대 10년(80%) 공제 가능. 비과세(12억 원 이하)와 중복 적용 가능.
다주택자: 보유 기간 1년당 2%씩 최대 15년(30%) 공제. 단, 조정대상지역은 2025년 5월 9일까지 중과 배제 및 공제 적용 유예.

 

1주택자가 혜택이 더 크다는 걸 알 수 있네요.

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 1가구 1주택 장기보유특별공제 조건

1가구 1주택자가 장기보유특별공제를 받으려면 다음 조건을 충족해야 해요. 2025년 기준 요건입니다.

 

• 보유 기간: 주택 취득 후 3년 이상 보유(최대 공제는 10년).
• 거주 요건: 조정대상지역 주택은 2년 이상 거주, 비조정지역은 거주 불필요.
• 주택 수: 양도 시점에 1주택이어야 함(일시적 2주택은 3년 내 처분 시 인정).
• 양도가액: 12억 원 초과분만 공제 대상, 이하는 비과세.

 

예: 8억 원에 취득한 주택을 5년 보유·거주 후 14억 원에 양도하면, 12억 원 비과세, 나머지 2억 원에 대해 5년 공제(40%)로 8천만 원 과세 대상이 됩니다. 조건을 잘 맞추면 세금을 크게 줄일 수 있죠.

 

 

 

 

양도세 장기보유특별공제 개념 1주택 다주택자 조건 정리

 

4. 다주택자 장기보유특별공제 조건

다주택자는 1주택자보다 공제율이 낮고 조건이 까다로워요. 2025년 기준 다주택자 조건을 정리했습니다.

 

• 보유 기간: 3년 이상 보유(최대 공제 15년, 30%).
• 중과 유예: 조정대상지역 2년 이상 보유 주택을 2025년 5월 9일까지 양도 시 공제 적용.
• 제외 사유: 유예 기간 후 조정대상지역 다주택자는 공제 배제, 단기(1년 미만 70%, 1~2년 60%)는 공제 불가.

 

예: 2주택자, 조정대상지역 주택을 10년 보유 후 2025년 4월 양도 시, 양도차익 5억 원에 20%(1억 원) 공제 후 4억 원 과세 대상. 유예 기간을 활용하면 세 부담이 줄어들어요.

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 활용 팁과 주의점

장기보유특별공제를 극대화하려면 몇 가지 팁과 주의사항을 알아두세요.

팁: 1주택자는 10년 보유·거주 목표, 다주택자는 2025년 5월 9일 전 양도 계획 세우기.

주의점: 조정대상지역 확인, 단기 매매 시 공제 불가, 홈택스 계산기와 세무사 상담 병행.

확인: 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 공제율과 지역 지정 점검.

저는 이걸 알았을 때 미리 계획 세우는 게 중요하다는 걸 깨달았어요.

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여기까지 양도세 장기보유특별공제와 1주택, 다주택자 조건을 정리해봤어요. 저는 집 정리하면서 세금 절약 방법을 찾았는데, 여러분도 장기보유특별공제로 현명한 양도 계획 세워보세요.

 

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